Cedolare secca affitti brevi 2024: la nuova tassazione

di francesco Di Maso
16 Gen, 2024
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    La cedolare secca è un regime fiscale che consente di pagare un’imposta sostitutiva del 21% o del 26% sui canoni di locazione percepiti. Da quest’anno, infatti, la tassazione cambia, e dipende dal numero di immobili locati. In questo articolo analizzeremo la cedolare secca per gli affitti brevi nel 2024.

    Cedolare secca 2024: cos’è e come funziona?

    La cedolare è un’opzione fiscale che sostituisce diverse imposte, tra cui Irpef, addizionali regionali e comunali, e le imposte di registro e bollo legate al contratto di locazione. Questo regime, prevede due aliquote che variano in base al tipo di contratto stipulato.  

    Un regime agevolativo importante, ma non trova applicazione sulle imprese, ancorché individuali, ma solo alle persone fisiche, per cui è valida anche per te imprenditore o titolare di società.

    Con la Legge di Bilancio 2024, e in particolare l’articolo 1, comma 63, viene modificata la disciplina della cedolare secca sui contratti di locazioni brevi stipulati da persone fisiche.

    La nuova tassazione, infatti, prevede un aumento dell’aliquota dal 21 al 26%. Un aumento, però, previsto solo nel caso in cui gli immobili destinati a locazioni brevi sono più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta. 

    La nuova disciplina, stando a quanto affermato finora dalla Legge di Bilancio, si applica solo dal secondo al quarto immobile

    La situazione, infatti, cambia se abbiamo un solo immobile destinato agli affitti brevi nel 2024. In questo caso, se affitti un solo immobile l’aliquota della cedolare resta al 21%.

    Le novità in materia, però, non sono finite.

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    Altre novità sulle locazioni brevi

    A cambiare, infatti, sono pure gli obblighi per coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare.

    I cambiamenti, per questi soggetti, riguardano:

    • gli adempimenti, che cambiano in base alla residenza dei soggetti coinvolti. Con la nuova disposizione normativa, infatti, i soggetti coinvolti vengono distinti in residenti e non residenti nell’Unione Europea, con o senza una stabile organizzazione in Italia;
    • la ritenuta a titolo di acconto. Per i soggetti attivi nell’intermediazione immobiliare o nella gestione di portali telematici, che incassino o intervengano nel pagamento dei canoni di locazione breve, la ritenuta viene operata come acconto. 

    Leggi anche: Società Gestione Immobiliare: costituzione e vantaggi

    Tutte novità da considerare per consentire a coloro che operano nell’intermediazione immobiliare di adattarsi alle nuove disposizioni normative.

    Esempio di tassazione

    Stabilite quali sono le novità, vediamo come si traducono in termini pratici. 

    Semplifichiamo il tutto attraverso un esempio pratico, così da rendere più agevole la comprensione. Supponiamo che tu imprenditore hai 7 immobili, di cui:

    • 4 adibiti alla locazione breve 
    • e 3 locati a studenti universitari con contratti a canone concordato.

    Quale aliquota verrà applicata per ogni immobile?

    • Aliquota al 21% per il primo immobile adibito alla locazione breve.
    • Aliquota al 26% per il secondo, terzo e quarto immobile.

    Mentre per i tre immobili locati a studenti universitari?

    In questo caso è necessario identificare quali sono. Fatto ciò, puoi beneficiare dell’agevolazione con un’aliquota di tassazione al 10%.

    La differenza di tassazione è fondamentale per risparmiare denaro ed evitare conflitti con il Fisco. Inoltre, se paragonata alla tassazione ordinaria, possiamo affermare che sia estremamente vantaggiosa.

    Con la tassazione ordinaria, infatti, i ricavi  generati dagli affitti si cumulano con il reddito complessivo del contribuente. A sua volta, il reddito totale, viene tassato in base allo scaglione Irpef di appartenenza (dal 23% al 43%). 

    Una tassazione, quest’ultima, estremamente vantaggiosa, soprattutto se i ricavi generati sono elevati.

    Un’opzione vantaggiosa ma…

    La cedolare secca, come hai potuto vedere dall’esempio, invece, è un’opzione molto vantaggiosa per la gestione dei tuoi affitti: sia a livello fiscale che burocratico.

    Il regime opzionale, infatti, ti libera dall’onere di pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo (che vengono richiesti per la registrazione, la risoluzioni o la cessazione di un contratto di locazione). 

    Ma non è tutto: le tempistiche di pagamento sono studiate per essere accessibili e facili da versare. L’acconto, ad esempio, va saldato entro il 30 novembre di ogni anno, mentre il saldo entro il 30 giugno dell’anno successivo. O al massimo entro il 31 luglio però maggiorato dello 0,40%.

    Ma attenzione!

    Con la nuova tassazione ci sono ancora alcune incertezze, come nel caso di contratti distinti per porzioni dello stesso immobile. In questo caso, dalla lettura della norma, non dovresti preoccuparti: puoi optare per la cedolare al 21% per entrambi i contratti. 

    Come sappiamo, però, il Fisco non è logico. Devi stare molto attento: ogni errore può costare davvero caro, sia in termini di tempo, che di denaro speso in tasse.

    Per cui, meglio affidarsi a professionisti, che conoscono la materia, così da farti risparmiare denaro sia a te imprenditore, che alla tua azienda.

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