Cedolare secca affitti brevi 2024: la nuova tassazione

di Redazione Soluzione Tasse
16 Gen, 2024
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    La cedolare secca è un regime fiscale applicato ai redditi derivanti dall’affitto di immobili. È un regime molto vantaggioso perché pagando una sola imposta sui canoni di locazione percepiti, si assolvono Irpef e addizionali regionali. A partire dal 1° gennaio 2024, per gli affitti brevi di immobili situati in zone turistiche o ad alta densità abitativa, l’aliquota della cedolare secca è stata aumentata dal 21% al 26%. La nuova aliquota del 26% non si applica a tutti i locatori, ma solo a una parte di essi. Scopriamo di più.

    Cedolare secca 2024: come funziona?

    La cedolare secca affitti brevi 2024 è un’opzione fiscale che sostituisce diverse imposte, tra cui Irpef, addizionali regionali e comunali, e le imposte di registro e bollo legate al contratto di locazione. Questo regime, prevede due aliquote che variano in base al tipo di contratto stipulato.  

    Un regime agevolativo importante, ma non trova applicazione sulle imprese, ancorché individuali, ma solo alle persone fisiche, per cui è valida anche per te imprenditore o titolare di società.

    Con la Legge di Bilancio 2024 viene modificata la disciplina della cedolare secca sui contratti di locazioni brevi stipulati da persone fisiche. Dal 2024, infatti, è prevista una nuova tassazione: aumento dell’aliquota dal 21 al 26%.

    La nuova aliquota del 26% si applica solo ai locatori che possiedono più di un immobile locato a breve termine. Per chi possiede un solo immobile, l’aliquota rimane del 21%.

    Le novità in materia, però, non sono finite.

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    Esempio di tassazione

    Il regime fiscale della cedolare secca è molto conveniente per chi affitta immobili. Per farti capire meglio come funziona la tassazione, facciamo un esempio pratico. Supponiamo che tu imprenditore hai 7 immobili, di cui:

    • 4 adibiti alla locazione breve 
    • e 3 locati a studenti universitari con contratti a canone concordato.

    Quale aliquota verrà applicata per ogni immobile?

    • Aliquota al 21% per il primo immobile adibito alla locazione breve.
    • Aliquota al 26% per il secondo, terzo e quarto immobile.

    Mentre per i tre immobili locati a studenti universitari?

    In questo caso è necessario identificare quali sono. Fatto ciò, puoi beneficiare dell’agevolazione con un’aliquota di tassazione al 10%.

    La differenza di tassazione è fondamentale per risparmiare denaro ed evitare conflitti con il Fisco. Inoltre, se paragonata alla tassazione ordinaria, possiamo affermare che sia estremamente vantaggiosa.

    Con la tassazione ordinaria, infatti, i ricavi  generati dagli affitti si cumulano con il reddito complessivo del contribuente. A sua volta, il reddito totale, viene tassato in base allo scaglione Irpef di appartenenza (dal 23% al 43%). 

    Una tassazione, quest’ultima, estremamente vantaggiosa, soprattutto se i ricavi generati sono elevati.

    Quando e come si paga la cedolare secca affitti brevi

    Il pagamento della cedolare secca può essere fatto in due modi in base all’importo dovuto:

    • inferiore a 257,52 euro, il pagamento va fatto entro il 30 novembre dell’anno di riferimento in un’unica soluzione;
    • superiore a 257,52 euro, la cedolare secca deve essere pagata in due rate: acconto del 40% entro il 30 giugno e saldo del 60% entro il 30 novembre dell’anno di riferimento.

    Il pagamento può essere effettuato solo attraverso la modalità telematica, con modello F24.

    FAQ Cedolare secca affitti brevi: le risposte alle tue domande

    Che cos’è la cedolare secca?

    La cedolare secca è un regime fiscale vantaggioso per chi affitta immobili. Sostanzialmente, si paga un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte di reddito derivante dall’affitto dell’immobile).

    Quanto si paga di cedolare secca sugli affitti?

    Il regime nel 2024 è cambiato. Infatti, dal 2024, per gli affitti brevi di immobili situati in zone turistiche o ad alta densità abitativa, l’aliquota della cedolare secca è stata aumentata dal 21% al 26%.

    Qual è la differenza tra regime ordinario e cedolare secca?

    Con il regime ordinario il reddito derivato dall’affitto confluisce con gli altri redditi ed è soggetto a Iper progressiva per scaglioni. Con la cedolare secca, invece, il reddito derivante dagli affitti non è rilevante ai fini dell’Irpef ma a imposta sostitutiva (che sostituisce Irpef e addizionali).

    Quanto dura la cedolare secca?

    L’applicazione delle regole della cedolare secca dura per l’intero periodo di durata del contratto, o della proroga dello stesso.

    Quali sono i vantaggi della cedolare secca?

    Pagando la sola imposta sostitutiva il canone di locazione non si cumula con gli altri redditi ai fini Irpef e addizionali. In più, per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto, non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo.

    Un’opzione vantaggiosa ma…

    La cedolare secca, come hai potuto vedere dall’esempio, invece, è un’opzione molto vantaggiosa per la gestione dei tuoi affitti: sia a livello fiscale che burocratico.

    Il regime opzionale, infatti, ti libera dall’onere di pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo (che vengono richiesti per la registrazione, la risoluzioni o la cessazione di un contratto di locazione). 

    Ma non è tutto: le tempistiche di pagamento sono studiate per essere accessibili e facili da versare. L’acconto, ad esempio, va saldato entro il 30 novembre di ogni anno, mentre il saldo entro il 30 giugno dell’anno successivo. O al massimo entro il 31 luglio però maggiorato dello 0,40%.

    Ma attenzione!

    Con la nuova tassazione ci sono ancora alcune incertezze, come nel caso di contratti distinti per porzioni dello stesso immobile. In questo caso, dalla lettura della norma, non dovresti preoccuparti: puoi optare per la cedolare al 21% per entrambi i contratti. 

    Come sappiamo, però, il Fisco non è logico. Devi stare molto attento: ogni errore può costare davvero caro, sia in termini di tempo, che di denaro speso in tasse.

    Per cui, meglio affidarsi a professionisti, che conoscono la materia, così da farti risparmiare denaro sia a te imprenditore, che alla tua azienda.

    Come Soluzione Tasse, grazie al nostro team di 35 professionisti, tra cui Dottori Commercialisti, Avvocati e Tributaristi, possiamo aiutarti a:

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