Tra le tante novità della Legge di Bilancio, riportiamo oggi quella relativa alla cedolare secca. Viene concessa, infatti, la possibilità di poter scegliere il regime della cedolare secca anche per quei contratti di locazione destinati ad essere utilizzati come locali commerciali.

Quindi rientrano tutti i locali e le pertinenze inerenti (locate congiuntamente), classificati come C/1 dal catasto, però con dei limiti sia temporali che dimensionali che adesso andremo a vedere.

Prima ad andare a vedere come funziona sui locali commerciali, è bene ricordare cosa sia la cedolare secca.

Che cos’è la cedolare secca

Si tratta di un regime facoltativo, dove, invece di andare a pagare l’IRPEF e le relative addizionali, sul reddito derivante da locazioni di immobili, vai a pagare un’imposta sostitutiva al 21% sul canone annuo lordo di locazione.

In alcuni comuni come i Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, o in quelli definiti dal Cipe ad alta densità, l’aliquota scende al 10%.

Inoltre, i contratti oggetto di cedolare secca, sono anche esenti dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo, dovute nel momento in cui si registra o si risolve un contratto. Rimane, però, l’obbligo di imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Ricordiamo anche che, qualora opti per la cedolare secca, per tutta la durata del regime non puoi effettuare alcun aggiornamento al canone di locazione precedentemente pattuito. In buona sostanza, non puoi aumentarlo o diminuirlo, anche in presenza di variazione accertata dall’ISTAT.

Prima della Legge di Bilancio 2019, tale regime poteva essere utilizzato solo per determinati unità immobiliari, ovvero per uso abitativo con relative pertinenze, se locate congiuntamente.

Come funziona per i contratti di locazione commerciale

Ora la cedolare secca può essere utilizzata anche per i contratti di locazione ad uso commerciale aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (superficie 600m). In questa metratura non devono essere considerate le pertinenze.

Ma cosa si intende per categoria catastale C/1? Tutti quei locali destinate ad attività commerciali per la vendita di prodotti. Restano esclusi, ancora una volta, gli immobili locati per uso uffici o studi privati.

La cedolare, viene applicata anche alle relative pertinenze, ad esempio locali destinati a deposito o magazzini, se locate congiuntamente; in questo caso non vi è alcun limite dimensionale.

Come dicevamo, ci sono dei limiti di applicazione però. Infatti, i contratti devono essere:

• nuovi

• e non rinnovati.

Chi sono i soggetti che possono applicare la cedolare secca?

A poter applicare il regime della cedolare secca, pagando solo un’imposta sostitutiva al 21% sui redditi derivanti da canoni di locazione, sono tutte le persone fisiche che sono proprietari o hanno il diritto di godimento che non danno in affitto il proprio immobile per l’esercizio di attività d’impresa. Quindi il reddito che ne deriva deve far parte della cerchia propri guadagni privati.

La cedolare secca può essere applicata anche a quei contratti stipulati con soggetti che esercitano attività d’impresa o di lavoro autonomo.

Quando è applicabile?

La cedolare secca per locali commerciali può essere applicata a partire dall’1 gennaio 2019.

Non è applicabile tale regime quando, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, al 15 ottobre 2018, risulti in corso un contratto non scaduto o interrotto anticipatamente prima della scadenza originaria.

Come effettuare il versamento dell’imposta?

Se hai un immobile da destinare ad uso commerciale e vuoi optare per la cedolare secca, nel momento in cui devi registrare il contratto devi comunicarlo attraverso il modello RLI.

Per quanto riguarda l’imposta da pagare, il versamento dell’acconto per la cedolare secca del 2019 avviene così:

• un’unica soluzione, entro il 30 novembre, qualora l’importo è inferiore a 257,52 Euro
• oppure in due rate, qualora l’importo dovuto è superiore a 257,52 Euro.

In quest’ultimo caso:

• prima rata, pari al 40% (del 95%), entro il 16 giugno;
• seconda rata, pari al 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Per quanto riguarda il saldo, viene versato il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento. Quindi entro il 30 giugno 2020.