Molto spesso tra le aziende si stipula un contratto denominato affitto d’azienda, che  vede un’impresa pagare un canone per usufruire dei complessi aziendali dell’altra impresa o anche solo affittare un ramo d’azienda.

Le aziende stipulano spesso il contratto di affitto d’azienda perché offre vantaggi sia agli imprenditori che decidono di investire che a chi cede in affitto un ramo aziendale o tutta l’impresa. Questo perché da una parte ci sarà un’impresa che potrà produrre più ricchezza senza sostenere i costi di avviamento di un’azienda, e dall’altro c’è l’ovvio vantaggio di percepire un canone d’affitto.

Di seguito elenchiamo gli aspetti fiscali e contabili del fitto d’azienda, ma anche le caratteristiche, le normative e le limitazioni che intervengono quando si stipula un affitto d’azienda.

Affitto d’azienda: c’è chi chiude e chi fa la scelta giusta

Capita spesso che, per varie ragioni, un soggetto titolare d’azienda decide di non portare avanti più la propria attività. Alcune volta la chiude definitivamente, altre, invece, decide di darla in affitto ad un altro soggetto che si impegnerà a portarla avanti senza mutarla, ma solo migliorandola. Si parla, pertanto, di contratto di affitto d’azienda.

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Caratteristiche del fitto d’azienda

Disciplinato dall’articolo dagli articoli 1615 e successivi del Codice Civile e dagli articoli 2561 e 2562 sempre dello stesso, il contratto d’affitto d’azienda è quel contratto mediante il quale una parte, ossia l’affittante, da in godimento l’azienda ad un altro soggetto, ossia l’affittuario.

Il tutto avviene dietro il pagamento di un corrispettivo periodico che può essere:

– in misura fissa oppure proporzionale all’andamento della gestione aziendale;

– in denaro o in natura.

L’affittuario potrà esercitare la gestione dell’azienda senza andare a modificare la destinazione, permettendogli di poter utilizzare e conservare tutti gli strumenti già in dote ad essa.

La forma del contratto di affitto d’azienda è quella dell’atto pubblico o della scrittura privata che, appena autenticata dovrà essere depositata presso il Registro delle Imprese della CCIAA entro e non oltre il termine di 30 giorni dall’atto stesso.

Affitto d’azienda durata

Qual è la durata dell’affitto d azienda? Il contratto può essere sciolto per estinzione o per risoluzione. Quando finisce la durata del contratto affitto d’azienda, sorgono dei problemi relativi ai contratti stipulati durante tutto il periodo dell’affitto.

Pertanto, se si tratta di contratti già stipulati prima dell’inizio del contratto di affitto, questi restano in mano all’azienda stessa; se invece sono stati stipulati dall’affittuario ed esistono anche al termine della durata contrattuale, restano in mano all’affittuario.

Poteri e obblighi dell’affittante

Come per qualsiasi altra forma di locazione, l’affittante ha il compito di dover consegnare l’azienda, all’affittuario, nelle condizione che gli consentano di poter proseguire la produzione aziendale come avveniva precedentemente.

L’azienda deve essere assolutamente utilizzabile e deve mantenere gli stessi canoni per i quali, l’azienda, è destinata e concepita.

Sempre l’affittante, ha il diritto e il potere di controllare l’operato dell’affittuario, al fine di verificare che l’azienda stia operando in maniera efficiente e secondo i canoni per i quali è stata concepita. Qualora l’affittante venga a conoscenza che, l’affittuario, non adempie agli obblighi a lui impartiti, può chiedere la risoluzione del contratto.

Affitto di azienda tutelato dal divieto di concorrenza

Come anticipato in capo al locatario sorgono obblighi di diversa natura tra cui il divieto di concorrenza. L’imprenditore che decide di locare parzialmente (ramo d’azienda) o totalmente la propria attività economica a terzi, si vincola al patto di non concorrenza che gli impone di non poter avviare un’azienda simile. Chi fitta un azienda non può creare concorrenza ne in modo diretto e ne in modo indiretto, avviando un’attività che abbia in alcune caratteristiche delle similitudini con l’impresa che ha concesso in locazione. In caso di inadempimento degli obblighi assunti dall’accordo di fitto aziendale, il locatore potrebbe anche richiedere la soluzione dello stesso accordo siglato per condurre l’impresa e chiedere il risarcimento del danno.

Il fitto d’azienda non è locazione commerciale

Per assonanze linguistiche spesso vengono confusi affitto d’azienda e locazione commerciale. Sono due accordi completamente differenti. Infatti, nel fitto d’azienda o affitto di ramo d’azienda, è l’intera attività economica che viene ceduta in locazione, mentre nella locazione commerciale è solo la concessione dell’uso dietro compenso di un bene immobile o altri tipi di beni. In sintesi, un’imprenditore che affitta un’azienda diventa conduttore del business e paga per condurlo, un’imprenditore che affitta un locale commerciale, diventa conduttore del locale commerciale.

Aspetti contabili del contratto di affitto di azienda

Dopo aver esaminato la disciplina del contratto di affitto, ci soffermiamo, ora, sugli aspetti contabili ad esso connessi.

Attraverso la stipula del contratto, l’affittante, nello Stato Patrimoniale, mantiene tutti gli elementi patrimoniali sia attivi che passivi appartenenti all’azienda data in affitto. Quest’ultimo, periodicamente, avrà il compito di contabilizzare  i canoni d’affitto e tutte le quote di ammortamento, ovviamente per competenza economica.

Aspetti fiscali nell’affitto di ramo d’azienda

Iva affitto azienda

Fiscalmente, il contratto di affitto d’azienda è soggetto ad aliquota ordinaria IVA, ovvero al 22%. Nel caso in cui, un imprenditore individuale cede l’unica azienda in proprio possesso, tale operazione non può essere soggetta ad IVA; questo perché cedendo l’unica azienda non ha più una posizione IVA aperta.

Irpef fitto d’azienda

Per quanto concerne i canoni di locazione, che vengono percepita dall’affittante, sono soggetti ad IRPEF, in quanto rientranti tra i redditi diversi previsti dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR. Non sono invece soggetti ad IRAP, perché non ottenuti dallo svolgimento dell’attività commerciale.

In merito alla determinazione del reddito, questa è data dalla “differenza tra l’ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificatamente inerenti alla loro produzione”, articolo 71, comma 2, del TUIR.
Dunque, quando, invece, non viene persa la qualifica di imprenditore, l’operazione è soggetta ad IVA e tutti componenti positivi derivanti da essa sono soggette ad imposte dirette, sia fini IRPEF che IRAP.

L’affittuario, invece, acquisendo la qualifica di imprenditore, deduce tali costi per competenza. l’affitto d’azienda potrebbe essere una valida strategia di pianificazione fiscale per ridurre in modo onesto e legale il carico fiscale che ogni anno versi al fisco.  Chiedi una CONSULENZA GRATUITA.